Eric Fischer a découvert des décennies de données sur les prix des logements SF.(Photo : Jared Erondu/Unsplash) Je ne sais rien d'Eric Fischer, sauf que c'est un sacré héros.
Un peu comme tous ceux qui ont récemment tenté de vivre à San Francisco , Fischer est très intéressé par les coûts du logement. Cependant, contrairement à toutes les autres personnes, Fischer a décidé de contribuer à cette conversation en doublant la profondeur des données historiques modernes à leur sujet.
Jusqu'à présent, les informations les plus fréquemment citées sur les prix des logements à SF remontaient à 1979, lorsque la ville a commencé à suivre le loyer médian des appartements de deux chambres annoncés dans le San Francisco Chronicle un dimanche par an.
Malheureusement pour ces données, 1979 se trouve également être l'année où la maire de San Francisco, Dianne Feinstein, a imposé une gel des loyers devenu contrôle des loyers . Si vous voulez discuter des mérites du contrôle des loyers – et dans la poignée de villes américaines confrontées à une augmentation rapide des prix du logement, qui ne le fait pas ? — vos arguments de part et d'autre ne seront pas très utiles sans aucune information sur la situation avant que contrôle des loyers pour que vous ayez quelque chose à comparer.
Fischer a donc trouvé les données antérieures sur le contrôle des loyers. Il l'a recueilli lui-même … en passant de nombreuses heures à parcourir d'anciens fichiers d'images et des microfilms du San Francisco Chronicle. 
Lecteurs de microformes.(Photo : Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer parle beaucoup de sa méthodologie dans son excellent poster sur ce projet , publié samedi. Voici le bref résumé : Sa méthodologie n'est pas parfaite mais elle est solide et je ne vois pas de bonnes façons de l'améliorer.
Au lieu d'aller plus loin, cet article de blog existe pour souligner à nouveau ce que ses nouvelles données ont révélé : ce tableau. 
Prix des loyers.(Photo : Éric Fischer)
C'est, mes amis, 70 ans de prix des logements à San Francisco. Il y a des hauts et des bas, mais pour la plupart il y a une tendance très simple : 6,6 %.
C'est le montant que le loyer a augmenté chaque année, en moyenne, depuis 1956. C'était vrai avant le contrôle des loyers ; c'était vrai après le contrôle des loyers. Ce n'était pas tout à fait vrai pendant la bulle technologique de 2000, mais c'était toujours vrai et c'est redevenu vrai par la suite.
6,6%, c'est 2,5 points de pourcentage plus rapide que l'inflation, ce qui ne semble pas beaucoup, mais lorsque vous le faites pendant 60 années consécutives, cela signifie les prix des logements quadruple par rapport à tout ce que vous avez à acheter.
C'est mauvais. Mais c'est la SF aujourd'hui, par rapport à 1956.
Alors qu'est-ce qui a fait monter les prix ? C'est la partie vraiment excitante de la découverte de Fischer. Armé de ses données, il a plus ou moins répondu à cette question. 
Loyer mensuel demandé médianEric Fischer
C'est aussi proche que vous êtes susceptible de le voir une réponse à la vie, l'univers et tout.
C'est un graphique qui prédit presque parfaitement le marché immobilier de San Francisco en utilisant seulement trois variables :
- Le nombre d'emplois situés dans le comté de San Francisco.
- Le nombre d'endroits dans le comté de San Francisco où les gens peuvent vivre.
- Le montant total d'argent qui est versé à tous ceux qui travaillent dans le comté de San Francisco.
Tout est résumé dans la formule en haut du graphique. Si vous m'avez donné des valeurs pour (1), (2) et (3) ci-dessus, alors je pourrais vous prédire avec une précision surprenante combien coûtera la location d'un appartement médian de deux chambres à San Francisco dans cette situation.
Il s'ensuit que si nous pouvions monnaie (1), (2) ou (3), alors nous pourrions peut-être changer ce qu'il en coûte pour louer un logement à San Francisco. Voici comment Fischer résume un scénario dans lequel, selon sa formule, les prix des appartements chuteraient de 67 % :
Il faudrait une augmentation de 53 % de l'offre de logements (200 000 nouvelles unités), ou une baisse de 44 % des salaires ajustés à l'IPC, ou une baisse de 51 % de l'emploi, pour réduire les prix des deux tiers.
D'accord, cela signifierait donc le moyen de rendre San Francisco aussi abordable que (disons) Portland le serait soit pour couper le salaire de tout le monde de moitié , ou alors en tirer la moitié , ou alors permettre à la population de la ville de croître rapidement d'environ 50 pour cent , à environ 1,2 million, tandis que le nombre de logements a augmenté encore plus rapidement.
Merde.
Mais attendez , vous pourriez dire. Prague compte environ 1,2 million d'habitants. Milan compte environ 1,2 million d'habitants. Ce sont de belles villes. Ce serait bien si San Francisco devenait Prague, surtout si les prix baissaient des deux tiers.
C'est probablement vrai. Le problème est que se transformer rapidement en Prague obligerait des milliers de développeurs à faire faillite, car (vous vous souvenez ?) .
À bien y penser, des milliers de développeurs en faillite peuvent ne pas vous sembler trop mal non plus. Mais croyez-moi, cela sonne mal pour les développeurs. C'est pourquoi il ne pourrait jamais y avoir de situation dans laquelle les promoteurs privés ajouteraient autant de nouvelles maisons à la fois – ils arrêteraient de construire bien avant que ce retour au paradis puisse se produire.
La façon dont je le vois, cela nous laisse avec quelques leçons intéressantes pour San Francisco :
1. L'ajout de nouvelles unités va principalement empêcher la merde d'empirer .
1a. C'est encore une bonne chose.
deux. Le contrôle des loyers ne semble pas être une cause majeure du problème en soi. La merde était mauvaise avant ; la merde était mauvaise après; la merde n'a pas été notablement meilleure ou pire pour le chercheur d'appartement médian, du moins si vous commencez en 1956. (D'un autre côté, il se passe quelque chose d'étrange dans les premières données de prix de Fischer des années 40. Si vous omettez la baisse de 1950-1960 des loyers, puis tout avant le contrôle des loyers en 1979 commence à ressembler davantage à un plateau. Voici à nouveau son premier graphique pour faire bonne mesure.) 
Loyer annoncé corrigé de l'IPC.(Photo : Éric Fischer)
2a. La façon dont le contrôle des loyers pourrait avoir de l'importance indirectement est si elle conduit indirectement à moins de nouvelles unités , par exemple parce que cela donne aux gens une raison de protester ou de poursuivre pour empêcher les développeurs de remplacer les petits bâtiments anciens à loyer contrôlé par de grands nouveaux bâtiments au taux du marché. Ce qui est assez compréhensible de la part des pauvres, mais c'est toujours un résultat de merde, car (comme le suggère la formule de Fischer) chaque nouveau toit de fantaisie fait baisser un peu les prix parce que les riches en dessous ne poussent pas les gens de la classe moyenne dehors de sous leurs toits de qualité moyenne, et ainsi de suite jusqu'à ce que quelqu'un se retrouve dans une tente.
2b. Pourtant, il n'y a aucun signe clair dans ces données que le contrôle des loyers a eu cet effet anti-logement supplémentaire sur San Francisco. Encore une fois : la merde était mauvaise avant. La merde était mauvaise après.
3. La réduction des coûts de développement intercalaires aiderait s'il existe des moyens de le faire sans trop gâcher d'autres choses.
4. S'il y a quelque chose empêcher le marché du logement de construire suffisamment de nouveaux logements pour les nouveaux arrivants , alors il doit probablement s'agir de quelque chose qui est arrivé vers 1960 ou avant.
Je vais arrêter de parler de San Francisco à ce stade, parce que San Francisco me déprime. En gros, je pense que San Francisco est foutu.
C'est nul. C'est un endroit incroyable. 
Vue d'un parc à San Francisco.(Photo : Photo : Torbakhopper/Flickr)
Au lieu de cela, je vais terminer avec une leçon pour les villes qui ajoutent des emplois et/ou de la richesse plus rapidement que les maisons mais ne sont pas encore San Francisco : Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Peut-être qu'Oakland et Los Angeles et San Diego et DC encore aussi.
Pour l'amour de Dieu, continuez à ajouter des maisons. Continuez à ajouter des maisons pour que les choses ne s'aggravent pas et que vous ne soyez pas pris au piège dans une tempête de type perdant-perdant-perdant comme San Francisco.
Et pendant que vous faites ça…
Contrôle de loyers? Ce locataire en particulier est nerveux, mais bien sûr, essayez-le peut-être tant que vous travaillez dur pour vous assurer que cela ne vous empêchera pas de continuer à ajouter des maisons.
L'étalement sans fin ? Cela gardera les maisons bon marché (demandez simplement à Atlanta, Dallas et Phoenix) mais cela fout en l'air la planète et cela semble nous rendre plus gros et plus solitaires, et les voitures sont chères. Alors essayez peut-être de faire des maisons en rangée si vous le pouvez. Les maisons de ville sont super. Cliff et Claire Huxtable vivaient dans une maison en rangée. Les duplex sont sympas aussi. De nombreuses villes ont en fait rendu illégale la construction de l'un ou l'autre de ceux-ci. C'est fou.
Impôts pour créer des logements sociaux ou autres logements subventionnés ? Les personnes les plus pauvres ne pourront jamais se permettre un logement au prix du marché, et les personnes vivant dans de petites maisons bon marché mais habitables ont tendance à avoir beaucoup moins de problèmes que les personnes sous tente. Alors oui, c'est probablement une bonne idée d'utiliser les impôts pour construire de petites maisons bon marché mais habitables pour les pauvres, tout en cherchant d'autres moyens d'aider les gens à sortir de la pauvreté.
Des licenciements collectifs ? Eh bien, apparemment, cela réduirait les loyers, mais d'une manière ou d'une autre, je ne pense pas qu'ils feraient réélire le maire.
Mais quoi que vous fassiez, achetez certainement Eric Fischer un verre si vous le voyez. Il l'a mérité.
Michael Andersenest un écrivain à Portland, Oregon. Il est @andersem sur Twitter.
