La cuisine, avec le salon en arrière-plan, au 117 First Place à Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/VILLE) Idéalement situé dans un cadre intemporel et paisiblerue bordée d'arbres, ce manoir des années 1930 offre un endroit distinctif pour appeler à la maison, roucoule la liste pour 117 First Place, à Carroll Gardens, qui a fait ses débuts la première semaine de janvier. Les photos d'accompagnement ont mis en évidence les escaliers élégants de la maison, ses planchers de bois franc et ses plafonds aérés, toutes ces caractéristiques recherchées de Brownstone Brooklyn, avec le prix correspondant. Un détail, cependant, aurait surpris les acheteurs d'il y a encore quelques années : la liste ne concernait que les deux derniers étages.
Bien sûr, personne ne s'attend à ce que 2 millions de dollars achètent un tout maison de ville à Carroll Gardens plus. Bien que, dans ce cas, il ne suffisait même pas de sécuriser ces deux étages - une guerre d'enchères s'ensuivit rapidement et la propriété passa un contrat pour 2,17 millions de dollars quelques semaines plus tard. Pour être juste, ces étages donnent sur l'une des rues les plus prisées de l'un des quartiers les plus prisés de l'arrondissement (et l'un de ses districts scolaires les plus prisés). Ils comprennent également trois chambres, 2,5 salles de bain et une terrasse sur le toit - une partie généreuse, sinon tout à fait l'intégralité de l'idéal de la maison de ville, dans toute sa gloire à double salon, portes escamotables, salle à manger formelle, coins et fentes , cet excès d'espace qui fait l'essentiel de l'attrait d'une maison de ville dans une ville en manque d'espace comme New York. 117 First Place, où une récente vente de condo a dépassé les 2 millions de dollars. (Stefano Ukmar/VILLE)
Mais alors, Brooklyn n'est plus simplement le débouché de l'arrondissement extérieur pour les habitants de Manhattan à la recherche de plus d'espace, mais une destination à part entière, et l'espace dans de nombreux quartiers a également atteint des prix et des primes similaires à ceux de Manhattan. Néanmoins, l'idylle de la maison de ville conserve son lustre, comme le souligne la transaction à 117, que l'on possède ou non l'ensemble du bâtiment.
Il y a beaucoup de gens qui veulent vivre dans un brownstone, mais ils ne peuvent pas se le permettre ou ils ne veulent pas s'occuper de tout, a expliqué Terry Naini, de Town Residential, qui avait la liste pour le 117 First duplex, qui avait la particularité d'être l'une des plus grosses tranches du marché.
Tout grand appartement dans un brownstone a tendance à se vendre à un prix plus élevé, a déclaré Mme Naini; l'année dernière, elle a vendu un condo de 1 900 pieds carrés au 277 President pour 2,4 millions de dollars. Les acheteurs demandent vraiment des unités de brownstone et il n'y en a pas beaucoup de plus grandes.
Bien sûr, la vogue actuelle pour la coopérative et la copropriété de maisons en rangée n'est qu'un écho de l'engouement antérieur à Manhattan, qui a connu son apogée pendant le boom immobilier des années 80, et a illustré cela pour toute la concurrence de la nouvelle construction , de nombreux acheteurs préféraient un appartement dans un gracieux brownstone à une boîte austère. Beaucoup le font encore : une vaste coopérative de deux chambres dans une maison en rangée au 13 Gramercy Park South, par exemple, demande actuellement 4,5 millions de dollars, qui comprend une clé convoitée du parc. Cependant, à Brooklyn, où les nouveaux développements sont rares et la résistance des maisons en rangée amplement illustrée, la demande pour de telles unités est si féroce qu'elles vendent rarement à la demande, et encore moins en dessous.
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Une artère achalandée à quatre voies délimitéepar des rues de maisons ouvrières aux parois de vinyle, Bushwick Avenue n'est pas exactement l'environnement bucolique que les gens imaginent lorsqu'ils entendent les mots Brownstone Brooklyn, mais il y a des maisons de ville, et pour ceux qui recherchent cette barre insaisissable de 1 million de dollars, c'est à bien des égards le dur arrêt du rêve de Brooklyn Brownstone. Il y a des maisons en rangée attenantes dans des quartiers qui ne sont pas encore embourgeoisés, mais comme l'a noté le courtier Corcoran Mark Martov, il est peu probable que les maisons de la classe ouvrière viennent avec les briques apparentes et les manteaux à l'ancienne de son inscription au 1090 Bushwick, sans parler des volets intérieurs ou des médaillons de plafond. 1090 Bushwick Avenue (Propriété Requin)
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Et bien que 1090 manque de ces touches et de nombreuses autres touches victoriennes fantaisistes que les acheteurs pourraient trouver à quelques pâtés de maisons à l'ouest, comme le plancher de bois franc marqueté dans une maison de ville sur Hancock Street que M. Martov vient de vendre, il a noté que, Bed-Stuy était de l'argent sérieux maintenant.
Ainsi, le propriétaire de 1090, O&B Properties, a fait convertir le bâtiment en deux duplex d'environ 1 000 pieds carrés, chacun avec de la mécanique fraîche et de nouvelles cuisines élégantes, qu'il avait l'intention de vendre comme condos. Lors de notre visite, le contrat s'élevait à 1,07 million de dollars après de multiples guerres d'enchères, l'acheteur optant pour une voie plus traditionnelle consistant à louer une unité et à vivre dans l'autre.
Bed-Stuy est devenu très cher et je pense que beaucoup de clients ont l'impression d'avoir raté le coche en n'achetant pas de brownstone il y a deux ans, m'a dit le développeur de Brooklyn Avi Tarshish au téléphone, c'est pourquoi, a-t-il dit, il avait craqué des dizaines avant que les prix ne montent en flèche. C'est l'une des choses qui m'a amené à posséder, en ce moment, 102 propriétés à Bed-Stuy, dont une maison en rangée sur Lexington et Bedford qui est convertie en condos.Tout le monde veut posséder un brownstone.
Néanmoins, alors qu'un brownstone reste le Saint Graal, certains acheteurs rechignent à l'idée de conserver une maison entière, en particulier ceux habitués aux commodités d'un immeuble à service complet à Manhattan. C'est peut-être la raison pour laquelle les condos se vendent beaucoup plus rapidement que les unifamiliales, a déclaré Alex Maroni, courtier de Douglas Elliman, qui a géré un certain nombre de transactions de ce type, dont le 420 Franklin, une maison en rangée de quatre unités à Bed-Stuy dont le rez-de-chaussée, deux -duplex de chambre à coucher récupéré 859 000 $ l'été dernier. (La maison dans son intégralité s'était vendue 545 000 $ en 2012.)
Par exemple, au 181 Park Place, l'inscription de M. Maroni à Prospect Heights, où deux des trois unités étaient sous contrat presque avant leur entrée sur le marché, il a dit qu'il n'avait même pas eu le temps de mettre des photos. L'une des unités sous contrat demande 2,75 millions de dollars; lorsque l'ensemble du bâtiment, non rénové, s'élevait à 2,99 millions de dollars l'année dernière, il n'y avait pas de preneurs.
En effet, l'idée de s'attaquer à une épave élégante dans un quartier défavorisé n'est pas quelque chose qui attire les greffes de Manhattan comme elle le faisait autrefois. Ils ne veulent pas du Park Slope d'il y a 30 ans ; ils veulent le Park Slope d'aujourd'hui, la scène de conte de fées avec des cerisiers en fleurs et des enfants qui passent en scooter, comme l'a dit un courtier.
*** Un intérieur au 420 Franklin Avenue à Bed-Stuy.
Lorsque Brooke Safford, une courtier chezCorcoran, a inscrit le condo du deuxième étage au 76, rue MacDonough, juste à l'est de l'avenue Tompkins à Bed-Stuy l'année dernière, elle a conseillé aux propriétaires de demander 599 000 $, un prix ambitieux pour la région étant donné que l'unité était légèrement inférieure à 800 carrés. pieds et n'avait qu'une seule salle de bain. Mais après qu'il se soit vendu pour 625 000 $, ou 810 $ le pied carré, dans une guerre d'enchères, elle a été bombardée d'appels de développeurs intéressés par des conversions similaires.
Pour les développeurs, l'attrait des conversions de maisons en rangée est simple, en particulier dans les quartiers emblématiques où il est difficile de trouver des sites pour de nouvelles constructions et où les lois de zonage locales interdisent souvent de toute façon quelque chose de plus grand qu'une maison en rangée. (Montrez-moi beaucoup à Park Slope où vous pouvez mettre un immeuble de trois étages ! a demandé un courtier lorsqu'on lui a posé des questions sur la rareté des condos dans le quartier. Montrez-moi ça !) 420 Franklin à Bed-Stuy, où l'été dernier un duplex au rez-de-chaussée s'est vendu 859 000 $.
Un courtier a également noté qu'il s'agissait également de projets idéaux pour les petits développeurs, qui exigent des marges plus importantes que le rendement des maisons en rangée, mais qui n'ont pas le capital nécessaire pour une nouvelle construction.
Et alors qu'une grande partie des acheteurs de Manhattan recherchent des gratte-ciel vitreux, au moins pour l'instant, les condos de maisons en rangée de Brooklyn sont considérés comme, voire plus souhaitables, que les nouvelles constructions. Après tout, qui déménage à Park Slope pour vivre sur la sans charme de la quatrième avenue ?
Si les gens déménagent à Park Slope, ils veulent être dans un brownstone dans une rue bordée d'arbres, a déclaré Jody Kriss, co-fondateur d'East River Properties, qui est connu pour faire de telles conversions, parmi lesquelles 364 Union Street in Park Slope et le prochain 432 Tenth Street.
Je peux vendre un immeuble sans ascenseur au cinquième étage à Park Slope pour plus qu'un immeuble de luxe entre guillemets sur la quatrième avenue qui a une salle de sport et un portier, a déclaré M. Kriss. Il a ajouté que les faibles charges communes rendaient également ces unités attrayantes, étant donné qu'elles sont généralement par centaines pour les services d'entretien de base plutôt que pour les milliers d'immeubles de portiers chargés d'équipements.
M. Kriss a déclaré que de telles conversions fonctionnent mieux pour les propriétés qui sont peu susceptibles d'attirer un bassin d'acheteurs prêts à dépenser 6 millions de dollars ou plus. Quand il y a des gens qui veulent passer plus de cinq familles ensemble, ça n'a plus de sens.
C'est pourquoi ces conversions se répercutent le plus souvent sur les quartiers en pleine embourgeoisement, diminuant lorsque les prix des maisons de ville unifamiliales commencent à dépasser 7 ou 8 millions de dollars, comme dans des endroits comme Brooklyn Heights et Cobble Hill. À savoir : la plupart des coopératives de maisons en rangée et des condos à Manhattan datent des années 1980 et 1990, lorsque les prix avaient suffisamment augmenté pour stimuler la demande, mais avant qu'ils n'atteignent des niveaux tels qu'ils empêchaient la division en tant que stratégie de développement solide.
Que les prix dans les quartiers très recherchés continueront à s'apprécier à un rythme aussi rapide est, bien sûr, à deviner, et avec des bâtiments plus petits, les choses peuvent se compliquer : le financement peut être difficile à trouver dans les petits condos et les coopératives , avec de nombreuses banques hésitant à prêter pour des propriétés avec seulement quelques unités. Et un voisin mauvais ou difficile pourrait contrecarrer une réparation de toit ou de chaudière bien nécessaire, sans parler du potentiel de débats vraiment amers sur la décoration des couloirs bien connus de nombreux membres du conseil d'administration d'une plus grande coopérative. 364 Union Street, un projet East River Properties à Carroll Gardens qui répondait à la demande locale d'unités de trois chambres.
Néanmoins, les courtiers affirment que la demande pour de telles unités ne fera que s'intensifier, bien que les prix puissent ne pas augmenter en conséquence. Le duplex du 117 First Place, par exemple, n'est pas le seul à dépasser la barre des 2 millions de dollars ; cette semaine encore, un trois-pièces de 1 555 pieds carrés situé au 147, rue Bergen à Boerum Hill a atteint le marché à 2,095 millions de dollars, soit 1 347 par pied carré. Cela rapportera probablement cela ou plus, bien que les courtiers disent que lorsque les prix montent au-dessus de la ligne des 2 millions de dollars, la piscine devient beaucoup plus raréfiée, en particulier parce que, à l'exception des développeurs et des flippers, la plupart des maisons de Brooklyn doivent être utilisées comme résidences principales, pas les pieds-à-terre des ultra-riches.
La plupart des habitants de Manhattan commencent leur recherche par les écoles, mais beaucoup d'entre eux se rendent compte qu'ils ont été facturés en dehors des quartiers où ils souhaitent acheter, même lorsqu'il s'agit de deux chambres, a déclaré Gabriele Sewtz, courtier Compass. Et quand les trois chambres sont si rares qu'elles commencent à atteindre 1,8 million ou 1,9 million de dollars, beaucoup de gens disent : « Eh bien, si je dépense autant, je veux un jardin, je veux pouvoir faire un barbecue. »
Pourtant, une grande partie de l'attrait bucolique de Brooklyn a été brunie ces dernières années par des emprunts à cette île surpeuplée de l'autre côté de la rivière: les écoles publiques sterling et le Barney's, le café supérieur et les restaurants impossibles à réserver, alors peut-être ses habitants apprendront également à s'adapter à la vie en appartement, sans doute la caractéristique la plus marquée de Manhattan.
Et pour ceux qui ne le feront pas ? Ils regardent déjà au-delà de ces charmants quartiers brahmanes où prévalent des plafonds de 12 pieds et de l'acajou, vers des enclaves historiquement ouvrières comme Windsor Terrace et Kensington, où 1,5 million de dollars peuvent encore acheter une maison, même revêtue de bois, de brique ou—l'horreur des horreurs—le vinyle.
