Les coopératives sont les tables de repas scolaires de l'immobilier new-yorkais.Illustration par Phil Wrigglesworth est hbo gratuit en ce moment
DANSvec leur réputation (méritée ou non) d'opacité, d'exclusivité et d'agitation, les coopératives sont réputées pour être les tables de déjeuner des collèges de l'immobilier new-yorkais. Et, comme cela arrivera même dans les équipes de préadolescents les mieux réglementées, il vous suffit parfois de dire à une personne que vous ne voulez plus être amis.
En d'autres termes, expulsez-les. Il n'est pas facile de se débarrasser des gens, a déclaré Amer Jan, agent de Citi Habitats, qui siège au conseil d'administration de son immeuble de Kew Gardens depuis cinq ans. Vous emmenez quelqu'un chez vous. Mais parfois, il faut le faire.
Imaginez, par exemple, que votre voisin d'à côté est un accapareur qui passe ses journées à fumer des cigarettes devant la télévision et à allumer occasionnellement de petits incendies de maison avec des jets de cendres capricieux. Oh, aussi, lui et sa femme ont une infestation de punaises de lit qui se propage dans tout le bâtiment.
C'était le cas dans une affaire que Steve Wagner, co-fondateur et associé du cabinet d'avocats immobilier Wagner Berkow, a traité pour un conseil d'administration il y a plusieurs années. Il a rappelé qu'après qu'un autre résident ait découvert des punaises de lit dans leur appartement, l'immeuble a fait venir un chien renifleur de punaises de lit pour extirper la source de l'infestation.
Ce chien vient de commencer à faire des sauts en arrière devant l'appartement [du couple], et quand ils ont ouvert la porte, [les punaises de lit] étaient partout, a-t-il dit.
«Je ne connais aucune planche qui s'assoit là et dit: 2W, nous ne les aimons pas, nous allons les poursuivre. ' a déclaré Degenshein, parlant de la perspective d'une portée excessive du conseil d'administration de la coopérative.
Le bâtiment avait averti les propriétaires des incendies, de la thésaurisation et des punaises de lit, leur donnant des instructions sur la façon de remédier aux problèmes, a déclaré Wagner. Mais pour une raison quelconque, ils n'ont rien fait de tout cela. Le conseil d'administration a donc engagé des poursuites judiciaires pour les expulser. En fin de compte, les deux parties ont conclu un accord sans recourir aux tribunaux. Le couple a quitté son appartement et l'immeuble a vendu son logement dans l'année.
Dans une autre affaire d'expulsion où Wagner a travaillé, un résident semblait vendre de la drogue hors de son appartement. Il a également agacé ses voisins avec de la fumée et de la musique forte 24 heures sur 24 et aurait même tripoté une résidente lorsqu'elle est allée le voir pour se plaindre. Mais ce n'est que lorsqu'une femme a affirmé avoir été violée dans son appartement (par quelqu'un d'autre que le propriétaire) que l'immeuble a été expulsé.
Cette affaire s'est également réglée avant d'aller au tribunal, ce qui, a déclaré Wagner, est assez typique dans son expérience. Lorsque les coopératives poursuivent des actionnaires en justice, elles le font généralement dans le cadre de la procédure Pullman, qui tire son nom de 40 W. 67th Street c. Pullman , une décision de justice de 2003 qui a établi que les coopératives pouvaient expulser des locataires pour comportement répréhensible.
Un cas se déroule actuellement dans un immeuble résidentiel de Midtown South, où le conseil d'administration a convoqué une réunion d'urgence pour remédier à la mauvaise conduite de l'un de ses résidents. L'avocat du conseil a fait une présentation proposant de résilier le bail de propriété de l'actionnaire, de récupérer l'appartement et de récupérer les frais juridiques. Citant le comportement de l'actionnaire en question comme de plus en plus dangereux, l'avocat a montré des séquences vidéo et des documents électroniques. et a joué un enregistrement de messagerie vocale comme preuve. L'actionnaire, qui était présent à la réunion, a pu présenter une défense, mais plus de 90 pour cent des actionnaires ont voté pour l'expulsion.
Et bien que la tradition des coopératives de New York soit remplie d'histoires de petites querelles et de conflits de personnalité dégénérant en guerres immobilières à part entière, Dale Degenshein, avocat coopératif et copropriétaire chez Stroock, a déclaré que les expulsions impliquent plus généralement un tel comportement répréhensible.
Je ne connais aucun conseil qui s'assoit là et dit: '2W, nous ne les aimons pas, nous allons les poursuivre', a déclaré Degenshein, parlant de la perspective d'une portée excessive du conseil coopératif. Les personnalités et la façon dont les gens abordent les problèmes avec leurs voisins peuvent avoir un impact non officiel, comme c'est le cas avec n'importe quoi. Et il y a parfois des allégations selon lesquelles un membre du conseil d'administration a un reproche personnel, mais vous avez toujours des documents constitutifs qui doivent être suivis et d'autres membres du conseil d'administration pour agir comme freins et contrepoids.
Néanmoins, toute situation dans laquelle un petit groupe de vos voisins a une grande influence sur votre sort est mûre pour un virage vers le complot. Surtout quand quelque chose d'étrange semble se produire.
L'agent de BOND New York Carole Cusani a récemment aidé à conseiller un ami qui a découvert, de manière inattendue, qu'elle était expulsée de son immeuble. Le problème était le chien de la femme, qui, il y a plusieurs années, avait mordu un autre résident. Elle a reçu un avertissement après cet incident, mais cela n'a pas semblé prendre, et le chien a mordu un autre propriétaire quelque temps plus tard.
Après le deuxième grignotage, le conseil d'administration de l'immeuble a dit à la femme qu'elle devait prendre des mesures pour remédier à la situation, a déclaré Cusani. Cela impliquait de museler le chien chaque fois qu'il se trouvait dans des espaces publics et de le prendre dans l'ascenseur de service au lieu de l'ascenseur principal pour passagers.
Et elle a écrit une lettre disant qu'elle se conformerait, et elle a commencé à museler le chien et à le faire descendre dans l'ascenseur de service, a déclaré Cusani. Mais environ un mois plus tard, à l'improviste, elle a reçu une lettre de l'avocat de la coopérative disant qu'ils lui signifiaient un avis d'expulsion.
La lettre a été signée par le président du conseil d'administration et a déclaré qu'ils voulaient qu'elle sorte dans dix jours, a-t-elle déclaré. Elle ne pouvait pas le comprendre parce qu'elle avait fait ce qu'ils lui avaient demandé de faire. Alors elle m'a appelé dans une panique totale.
En contactant la société de gestion de l'immeuble, Cusani et son amie ont appris que la lettre aurait été envoyée par erreur. Le président du conseil, quant à lui, a affirmé n'avoir aucune connaissance de la procédure, bien que sa signature figure sur l'avis d'expulsion, a noté Cusani.
Je ne sais pas ce qui s'est passé, dit-elle. Mais entre-temps, il y a eu cinq jours où [son amie] était une épave.
ESTPlus tôt cet été, l'Braganca a publié un compte à la première personne du comédien Bill Dawes, qui a déclaré que sa coopérative l'avait expulsé pour avoir loué une chambre dans sa maison sur Airbnb. Cela, a déclaré Dawes, malgré le fait que l'arrangement était légal en vertu de la loi sur les logements multiples de la ville et qu'il avait cessé de louer la chambre avant même que la coopérative ne lui envoie un avis lui demandant de le faire.
De manière générale, les sous-locations non autorisées sont un excellent moyen de se faire expulser de votre immeuble coopératif.
Selon Dawes, le vote pour l'expulser a été presque unanime, un membre du conseil d'administration lui disant qu'il ne savait rien de l'affaire mais qu'il voulait juste ' remorquer la ligne ' puisqu'il était en train de vendre son unité.
Pour certaines oreilles, le récit de Dawes peut sembler être un exemple classique de la politique redoutée du conseil d'administration des coopératives. (Dawes a déclaré à l'Braganca qu'il faisait actuellement appel de la décision devant le tribunal du logement.) Et par rapport, par exemple, au trafic de drogue et à l'incendie, une petite activité parallèle à Airbnb semble assez anodine. Mais l'avocat Wagner a déclaré qu'il n'était pas surpris que le conseil d'administration ait décidé d'expulser. Les locations à court terme dans les immeubles résidentiels sont un problème de sécurité, a-t-il soutenu. Ils n'ont pas les protections anti-incendie supplémentaires, les panneaux de sortie, l'éclairage de secours que les hôtels ont.
De manière générale, les sous-locations non autorisées sont un excellent moyen de se faire expulser de votre immeuble coopératif. Kathy Murray de Douglas Elliman a déclaré qu'elle connaissait plusieurs clients qui ont reçu des lettres de leur conseil d'administration après avoir loué leurs unités sans suivre le processus approprié. Il est tentant de prendre un raccourci étant donné qu'obtenir l'autorisation de sous-louer une coopérative peut être presque aussi fastidieux que d'obtenir l'autorisation d'acheter.
Vous devez soumettre des déclarations de revenus, des relevés bancaires, des lettres de référence personnelles, des lettres de référence professionnelles, passer un entretien, tout, a déclaré Murray.
En fait, Jan de Citi Habitat a déclaré que la seule expulsion de son immeuble pendant son mandat au conseil d'administration était due à une sous-location non autorisée. Le propriétaire avait déménagé et louait l'unité, mais au lieu de suivre le processus de demande standard, il a envoyé au conseil une lettre manuscrite leur disant que certains membres de la famille emménageaient.
Et ils ne voulaient pas faire d'entretien avec le conseil, et il n'y avait pas de candidature, et donc sans l'approbation du conseil, [les gens] ont emménagé, a déclaré Jan. Nous n'avons jamais eu l'occasion de les [interviewer]. Nous ne savions même pas s'ils étaient de la famille. Notre soupçon était qu'ils ne l'étaient pas.
Après que le propriétaire eut à nouveau refusé de présenter une demande en bonne et due forme, l'immeuble l'a poursuivi en justice et l'a expulsé.
Un autre propriétaire s'est avéré plus difficile, se souvient Jan. Il y a plusieurs années, une résidente âgée a installé illégalement une machine à laver dans sa cuisine, ce qui a causé un problème de moisissure qui a aggravé une maladie respiratoire préexistante dont elle souffrait. Elle est venue à la coopérative et a exigé qu'ils remédient au problème de moisissure.
Nous avons donc dit : 'D'accord, donnez-nous accès à l'appartement afin que nous puissions faire venir quelqu'un pour enlever la moisissure', a déclaré Jan. Mais, craignant qu'ils ne trouvent la machine à laver, elle a refusé.
Au lieu de cela, elle a appelé la ville pour se plaindre, et la ville a envoyé un inspecteur pour examiner la situation. Il a trouvé la moisissure, mais la femme a caché la machine à laver lors de sa visite, a déclaré Jan. Cela n'a donc jamais été remis en question.
Et, bien sûr, la coopérative est censée garder l'appartement en bon état, alors nous avons reçu une amende [de la ville], a-t-il déclaré. Il y a donc eu une période d'environ six mois à un an où nous faisions des allers-retours, où elle se plaignait constamment de la moisissure mais ne nous donnait pas accès à l'appartement. Et nous étions également catégoriques sur le fait que nous ne lui donnerions pas simplement un chèque en blanc [pour que le travail soit fait elle-même].
La situation ne s'est pas résolue jusqu'à ce que la femme passe à cette grande coopérative dans le ciel. Nous avons découvert la machine à laver, a déclaré Jan, lorsque nous et sa famille sommes entrés dans son appartement après son décès.
