Un plan d'étage des années 1920 d'une unité au 655 Park Avenue. (Avec l'aimable autorisation de la New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) ne me touche pas j'ai peur
Porno plan d'étage. Appelez ça un spécial new-yorkaisplaisir coupable, du moins en ce qui concerne l'immobilier. Il n'y a rien de plus séduisant que d'étudier les aménagements d'appartements de luxe,retraçant comment les architectes ont autrefois divisé des milliers de pieds carrés. Quand il s'agit de ce type de construction, contrairement aux appartements exigus dans lesquels vit le reste de New York, l'emplacement de chaque chambre, couloir, salle de bain, bibliothèque, chambre de bonne, escalier et foyer compte beaucoup. Si vous ne pouvez pas vous permettre d'y vivre, vous pouvez au moins revoir méticuleusement le plan.
Nulle part la pornographie au sol n'est plus satisfaisante que l'Upper East Side, autrefois le point zéro pour les architectes résidentiels les plus en vue de la ville, qui ont conçu des bâtiments composés essentiellement de manoirs superposés. Alors que chaque bâtiment s'élevait rapidement des années 1910 aux années 1920, des familles comme les Rockefeller et les Astors ont emménagé, occupant des appartements contenant jusqu'à 20 000 pieds carrés et 37 chambres. (C'étaient, en fait, les spécifications de l'appartement de John D. Rockefeller au 740 Park, maintenant une ancienne coopérative de l'Upper East Side.) Mais un changement de mode de vie depuis les années 1920, sans parler d'un marché du luxe actuel dominé par les façades en verre et les plans d'étage ouverts, a laissé un impact sur les plans d'étage classiques des bâtiments puissants bordant Park et Fifth Avenue.
Les immeubles d'habitation n'ont pas toujours été la résidence de choix des riches New-Yorkais. En effet, les promoteurs immobiliers ont dû les convaincre d'abandonner leurs hôtels particuliers pour y vivre. Le 998 Fifth Avenue, un immeuble de 17 unités conçu par McKim, Mead and White, est largement crédité d'avoir convaincu l'élite de la ville que les appartements étaient des lieux de vie acceptables, selon Carter Horsley, ancien journaliste en architecture et actuel directeur éditorial du site Web immobilier. CityRealty. (Sur le côté ouest, ce rôle avait été joué auparavant par les Dakota.) Ces appartements tentaculaires et élégants, avec des caves à vin, des ascenseurs lambrissés en noyer français, sept chambres et au moins six pièces de service, comblaient une lacune sur le marché : des résidences dignes des riches mais sans la montée épuisante de cinq étages endémique aux manoirs unifamiliaux et sans le coût de leur entretien.
À l'ouverture de 998 Fifth en 1912, les appartements étaient proposés à des loyers allant jusqu'à 25 000 $ par an chacun. Ils ont loué rapidement, abritant des gens comme Murray Guggenheim et une petite-fille de Le 20 East End Avenue propose des plans d'étage qui rappellent ceux des grands bâtiments du début du 20e siècle.
CommodoreCornélius Vanderbilt. Le bâtiment est devenu si populaire que d'autres immeubles d'appartements de ce style ont été reproduits, a déclaré M. Horsley.
L'introduction de l'appartement de luxe a coïncidé avec l'émergence de l'Upper East Side en tant que quartier recherché. Entre 1903 et 1913, l'ancienne gare de Grand Central Depot a été démolie et remplacée par l'actuel Grand Central Terminal. Le passage des locomotives à vapeur, qui fonctionnaient bruyamment au-dessus du sol et occupaient beaucoup de terrain, aux trains électriques souterrains a libéré Park Avenue, autrefois indésirable, pour en faire un immobilier de premier choix (et pittoresque) à New York.
Et ainsi, prenant son envol dans les années 1920, New York a connu un essor sans précédent du développement d'appartements de luxe.
Trois grands architectes résidentiels ont émergé à cette époque, selon M. Horsley : J.E.R. Carpenter, Rosario Candela et Emery Roth. Leurs grands immeubles d'appartements de l'Upper East Side semblaient souvent indescriptibles à l'extérieur, mais les intérieurs étaient un pur luxe. Alors que Carpenter est reconnu pour avoir ouvert la voie au développement d'appartements de luxe le long de la Cinquième Avenue et que Roth a conçu de grands projets à la fois sur les côtés est et ouest (y compris les tours emblématiques de San Remo sur Central Park West), Candela est souvent saluée comme le maître de plans d'étage.
Fils immigré d'un plâtrier sicilien, Candela s'est distingué en 1927 en tant qu'architecte du 960 Fifth Avenue, un bâtiment Le New York Times alors appelé littéralement… 12 manoirs construits les uns sur les autres. Un appartement, au 10e et une partie du 11e étage, contenait 17 pièces, dont un salon de 60 pieds sur 25 pieds de haut, qui était considéré comme le plus grand de tous les appartements américains.
En 1929, Candela travaillait sur 27 projets différents, dont les emblématiques immeubles d'appartements 740, 770 et 778 Park. Dans chacune, la plus grande attention a été portée aux plans d'étage, caractérisés par la symétrie, l'espace, les hauts plafonds et la lumière. Le plan d'étage portait sur le flux, a déclaré M. Horsley. Comment le foyer mène au salon, qui est relié à la salle à manger, qui est à côté de la cuisine, près du garde-manger puis de la chambre de bonne.
Le plan d'étage portait sur le flux, a déclaré M. Horsley. Comment le foyer mène au salon, qui est relié à la salle à manger, qui est à côté de la cuisine, près du garde-manger puis de la chambre de bonne.
Il y avait des espaces publics et privés - le salon et la salle à manger étaient conçus pour le divertissement public, mais la cuisine utilitaire et les quartiers des domestiques étaient privés et ne devaient pas être vus par les invités. Avoir une salle à manger ouverte avec vue sur la cuisine serait considéré comme de basse classe, a déclaré M. Horsley.
Jusqu'en 1926 New York Times article intitulé New York Now Has Mansions in Flats, décrivait le caractère unique des appartements : Dans la dernière des coopératives, il n'y a pas deux appartements identiques… Il n'est pas rare que l'acheteur refuse d'acheter jusqu'à ce qu'il soit assuré que les panneaux de sa bibliothèque les murs peuvent être enlevés à l'appartement qu'il a à l'étude. L'article décrit ensuite l'appartement de Mme William Vanderbilt au 660 Park : son salon mesurera 46 pieds sur 22, sa salle à manger presque aussi grande et sa bibliothèque de 23 pieds de long et 18 pieds de large. Les vestiaires seront idéalement placés. La « petite maison » sera dotée de sept chambres de maître. Un appartement conçu pour M. et Mme John North Willys au 820 Fifth accueillait la collection d'art du couple : le salon est assez grand pour contenir sans encombrer un Rembrandt, un Frans Hals, un Velásquez et d'autres maîtres anciens. Quant à la bibliothèque, les bibliothèques sont encastrées dans ses murs lambrissés, laissant suffisamment de place pour trois chefs-d'œuvre. PHOTO : avec l'aimable autorisation de Warburg Realty
Les appartements se distinguaient par leur espace perdu, ce qui signifiait des foyers extra-larges, des lingeries et des garde-manger. Les appartements du 770 Park étaient dotés d'une pièce où les poubelles pouvaient être nettoyées à la vapeur. (Parce que, vraiment, pourquoi pas?) Frederick Peters, président de Warburg Realty et fanatique autoproclamé des plans d'étage, a fait l'éloge des grands foyers arrondis du 635 et du 580 Park. L'expérience du foyer crée l'appartement, a-t-il déclaré. Vous avez de l'espace devant vous au lieu d'un petit rien à l'étroit.
Bien que n'étant pas dans un immeuble Candela, le penthouse au 1107 Fifth Avenue a pris le gâteau pour l'espace gaspillé luxueux. Il a été conçu pour l'héritière des céréales Marjorie Merriweather Post Hutton, qui vivait dans le manoir qui aurait besoin d'être remplacé pour construire le 1107 Fifth. Elle n'a vendu sa maison qu'après s'être fait promettre qu'elle serait recréée aux trois derniers étages de l'immeuble. L'appartement de 54 pièces avait une terrasse panoramique, 17 salles de bains, deux cuisines, une salle de petit-déjeuner, une salle à manger lambrissée assez grande pour accueillir 125 convives, une argenterie, une boulangerie, une chambre froide pour les fleurs et les fourrures, une lingerie, une cave à vin, une paire de vestiaires pour hommes et femmes, une penderie, une salle de jeux et des dizaines de chambres pour le personnel et des salles de travail pour les valets. Le triplex, à l'origine une location, a été découpé en six appartements coopératifs dans les années 1950.
Le krach de 1929 et la Grande Dépression qui en a résulté ont ralenti le boom du développement du luxe dans l'Upper East Side. Mais une grande partie de ce qui a été construit à cette époque est toujours debout. Ces immeubles, certains à l'origine conçus comme des locations, ont tous été convertis depuis en immeubles coopératifs les plus exclusifs de la ville.
Ces appartements se vendent toujours à un prix plus élevé, a déclaré Wendy Greenbaum, une courtier à Warburg qui commercialise actuellement une coopérative de 11,5 millions de dollars au 1185 Park Avenue. Elle croit que les acheteurs de luxe décident souvent à l'avance s'ils veulent une coopérative du vieux monde ou un nouveau condo dans un gratte-ciel de luxe. Le prix des coopératives n'est pas aussi élevé que celui des condos, et cette différence reflète le type de propriété, a-t-elle déclaré. (Selon CityRealty, il y a actuellement 294 coopératives avec trois chambres ou plus sur le marché dans l'Upper East Side avec un prix demandé moyen de 6,3 millions de dollars. Les prix demandés sur les condos de l'Upper East Side avec trois chambres ou plus sont en moyenne de 6,6 millions de dollars .)
Les acheteurs des coopératives doivent également faire face aux conseils d'administration des coopératives d'élite de l'Upper East Side, connus pour refuser des acheteurs potentiels (voir Social Anxiety, page 38). 740 Park, célèbre pour ses résidents milliardaires, a rejeté Barbra Streisand et Barbara Walters. Les immeubles coopératifs ont également des règles après-vente beaucoup plus strictes que les copropriétés – des restrictions sur les rénovations parmi eux. Vous achetez dans un style de vie, a déclaré le courtier Corcoran, Tom DiDomenico, qui commercialise actuellement une coopérative de 7,25 millions de dollars au 1120 Fifth Avenue.
Et pourtant, ces grandes résidences méritent souvent d'être rénovées – les habitudes de vie et les besoins ont certainement changé au cours du siècle dernier. Il est presque acquis qu'ils vont rénover, a déclaré Mme Greenbaum à propos des acheteurs d'aujourd'hui. La distinction entre espace privé et espace public n'est plus une priorité - les acheteurs préfèrent des plans d'étage plus ouverts avec des cuisines accessibles, ont déclaré les deux courtiers. Les quartiers des serviteurs ne sont plus prioritaires. Dans l'appartement que Mme Greenbaum représente au 1185 Park, les propriétaires ont sacrifié une chambre de bonne pour agrandir et repositionner la cuisine. Les acheteurs ont également tendance à vouloir des salles de bains plus grandes ou plus grandes que celles proposées dans le plan d'étage d'origine. Au 1185 Park, ces mêmes propriétaires ont combiné deux salles de bains plus petites pour en faire une grande salle de bain principale.
Les acheteurs sont souvent surpris de la difficulté de rénover ces appartements coopératifs, a déclaré Greta Weil, associée chez Weil Friedman Architects, une entreprise basée dans l'Upper East Side. Les plans d'étage complètement ouverts sont presque impossibles dans ce quartier.
Mais obtenir exactement ce que vous voulez est rare. Les acheteurs sont souvent surpris de la difficulté de rénover ces appartements coopératifs, a déclaré Greta Weil, associée chez Weil Friedman Architects, une entreprise basée dans l'Upper East Side. Des plans d'étage complètement ouverts sont presque impossibles dans ce quartier, a-t-elle déclaré. Les restrictions des coopératives, combinées aux configurations de plomberie des vieux bâtiments, et de tels plans d'étage originaux intentionnels sont tous des défis, a-t-elle noté. Nous essayons de tempérer les modernisations par la beauté de l'aménagement d'origine.
Les développeurs d'aujourd'hui qui combinent la grandeur des anciennes mises en page avec des modernisations ont tendance à répondre à la demande. Lorsqu'un développement de 30 unités de condos 135 East 79th Street est arrivé sur le marché en 2012, les acheteurs se sont rapidement emparés des unités avec des plans d'étage rappelant ceux de Candela : plusieurs chambres, des salons spacieux, de longs couloirs. Avant de commencer la construction, nous avons interviewé nos amis, âgés d'une trentaine d'années à des nids vides, a déclaré Thomas Brodsky, directeur de la Brodsky Organization, le développeur du bâtiment. Nous voulions savoir s'ils préféraient la disposition classique ou la disposition ouverte. Nous avons trouvé que leurs réponses étaient un mélange égal. PHOTO : avec l'aimable autorisation du groupe Corcoran
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Brodsky a donc fait un compromis en proposant des aménagements classiques, avec des salles dédiées adaptées aux réceptions formelles du côté est du bâtiment, et des aménagements modernes, avec des pièces ouvertes et des cuisines à manger, du côté ouest. (Certaines unités avec des dispositions classiques ont utilisé une touche moderne sur l'idée d'espace gaspillé avec un évier de coupe de fleurs ou un espace pour un miroir et un bureau à côté de la salle d'eau.)
Le développeur basé à Manhattan, Corigin, se concentre également sur le design classique au 20 East End Avenue, un condo de 18 étages et 43 unités actuellement en construction dans un quartier par ailleurs discret. Dans nos recherches, nous avons découvert que ces bâtiments Carpenter et Candela se vendent toujours à un prix élevé au pied carré, même s'ils ont besoin de rénovations, a déclaré le président de Corigin, Edward Baquero. L'entreprise a embauché Robert A.M. Stern, dont l'esthétique s'oriente résolument vers le classique (15 Central Park West et 30 Park Place, entre autres commandes), pour créer des appartements de deux à six chambres, de grands foyers, des terrasses privées, des cheminées et des garde-manger. Les prix s'élèvent actuellement à 12 millions de dollars pour un logement de quatre chambres.
L'ensemble des équipements du bâtiment vise à créer un environnement de club, a déclaré M. Baquero. Dans un appartement de 20 pièces au 120 East End, il y avait une salle de bal, une bibliothèque, une salle de musique, une salle de billard, une cave à vin, a-t-il précisé. Nous voulions reproduire cela, mais comme un élément commun pour les propriétaires d'appartements, entretenu par l'immeuble. Il y aura aussi un portail porte-cochère entrée menant à une cour automobile avec une route pavée.
M. Baquero a qualifié le processus de conception avec M. Stern de rigoureux, mais il ne regrette pas qu'ils aient décidé de l'entreprendre. Vous savez juste quand vous entrez dans ces appartements des années 1920, a-t-il dit. C'est subtil, et personne ne sait pourquoi, mais ça fait du bien. Il y a une chaleur et une élégance qui font qu'on se sent comme à la maison.
Il a poursuivi, ressemblant à tous les New-Yorkais qui sont tombés amoureux de la grande architecture d'autrefois : ce qui est produit en série aujourd'hui n'a tout simplement plus ce sentiment.
