Un plan de compromis : réparer Atlantic City

Le sort de la ville d'Atlantic City est suspendu dans le lest, et il semble que les dirigeants politiques soient très légèrement enclins à reconnaître que l'intérêt de personne n'est servi en s'enfonçant dans les talons. En allant de l'avant, il semble qu'il y ait de la place pour un compromis, et le président du Sénat de l'État, Stephen Sweeney, et le président de l'Assemblée de l'État, Vincent Prieto, peuvent être les héros qui sauvent Atlantic City avec un peu de concessions mutuelles. Le gouverneur Chris Christie peut également sortir d'un compromis d'Atlantic City avec une victoire politique, et peut-être même un héritage dont on peut se vanter.

Ce qu'il faut maintenant, c'est que les trois reconnaissent que leur victoire peut l'emporter sur ce qu'ils ont à redonner. Ce qu'ils doivent tous reconnaître, c'est qu'ils doivent chacun permettre aux autres de sauver la face. Et l'idéaliste en moi pense que chacun peut aider la ville d'Atlantic City, ses habitants et la région plus large du sud de Jersey avec juste un peu de volonté politique. En tant que personne qui a grandi à trois kilomètres d'Atlantic City, j'ai vendu de la tire d'eau salée comme travail à temps partiel sur le Boardwalk au lycée et j'ai payé mon chemin dans ce qui était alors le Stockton State College, accueillant des bus remplis de personnes âgées jouant à la machine à sous et en lançant des cocktails aux joueurs de baccara pleins d'espoir, je leur demande de bien vouloir essayer de trouver un moyen. C'est une petite question politique qu'ils traiteront dans leur carrière, mais entre leurs mains repose le sort des moyens de subsistance économiques de tant de personnes. Ces gens ne sont pas des politiciens – ce sont des voituriers, des vendeurs de détail, des marchands de blackjack et des étudiants qui lancent des cocktails. Ce sont des gens qui essaient de gagner leur vie et de soutenir leur famille face à un modèle commercial de jeu en évolution radicale.

Il existe deux régimes : le prise de contrôle de l'État d'Atlantic City, proposé par Sweeney est soutenu par le gouverneur Chris Christie mais vilipendé par les dirigeants de la ville et de nombreux habitants du sud de Jersey. Le plan supprime essentiellement la plupart des contrôles de la municipalité et donne ce pouvoir au département d'État des affaires communautaires, et un compromis récemment annoncé retarderait la mise en œuvre du plan jusqu'après la saison estivale si la ville remplissait certains critères. le alternative , un projet de loi parrainé par Prieto établit une série de critères dans lesquels le pouvoir municipal diminue et le contrôle de l'État augmente si la ville ne parvient pas à atteindre les objectifs financiers spécifiés. Le projet de loi de Prieto prévoit également un programme de paiement tenant lieu de taxes (PILOT) pour les casinos, dans lequel les casinos fourniraient 120 millions de dollars au total à la ville pour l'année d'imposition 2016, et se poursuivraient pendant 10 ans en fonction des revenus des jeux et du taux d'inflation. Les PILOTES protègent la ville de l'effet des réévaluations ordonnées par le tribunal sur les huit casinos qui restent ouverts.

Une question clé que les dirigeants de l'État doivent prendre en compte : dans le cadre de la mesure de compromis proposée par Sweeney, l'État déciderait de la prise de contrôle à condition que la ville crée un budget dans lequel les dépenses par habitant ne dépassent pas 3 500 $ par habitant. Si la ville échoue, le plan de reprise d'origine entrerait en vigueur. Le problème avec ce plan est qu'il ne reconnaît pas la situation unique d'une station balnéaire qui abrite 39 000 habitants, mais qu'un jour donné, il pourrait trouver 50 000 personnes supplémentaires sur ses plages et 50 000 autres dans ses casinos, restaurants et magasins. . Et donc, les responsables de l'État assimilent la charge de service d'Atlantic City à des endroits comme Winslow, Monroe, Teaneck et Marlboro. À quand remonte la dernière fois que 130 000 personnes se sont entassées à Winslow un samedi d'été ? Ou 50 000 ont assisté à un concert à Monroe ? Et les gens qui viennent à Atlantic City – le jour où les résidents ont besoin des services de la ville : protection policière, sauveteurs, ambulances, infrastructures, toilettes, entretien, etc. Et donc l'État doit reconnaître que même s'il y a de sérieux problèmes avec les finances d'Atlantic City, évaluer les dépenses de la ville en les comparant à des endroits comme Patterson ou Jersey City est fallacieux.

Un exemple simple : en moyenne, l'EMS d'Atlantic City effectue environ 20 000 passages par an. Compte tenu de sa population par habitant, la moitié des habitants de la ville appelleraient une ambulance chaque année. Maintenant, ils aiment faire la fête à Atlantic City, mais intuitivement, nous savons que cela n'a pas de sens, et donc Atlantic City ne devrait pas être soumis aux mêmes normes que les autres municipalités avec un nombre similaire de résidents permanents. Et donc l'État doit réfléchir plus largement à la manière de contraindre Atlantic City à mettre de l'ordre dans ses finances – une réduction de dix pour cent des dépenses, ou une autre formule.

Les chefs d'État doivent également reconnaître qu'il n'y a pas de manque de volonté politique pour résoudre ce problème. Le maire Don Guardian, élu en 2014, a tenté d'équilibrer la protection des intérêts de ses électeurs avec les dures réalités fiscales auxquelles la ville est confrontée. Et il l'a fait dans un contexte de contrainte : des retraites controversées pour les sauveteurs ? État mandaté. Taxe de séjour? Contrôlé par l'État. Taxe de luxe? Contrôlé par l'État. Taxe de stationnement ? Contrôlé par l'État. L'État a collecté 60 millions de dollars de taxes et de frais auprès des visiteurs d'Atlantic City et empêche la ville d'augmenter l'une de ces taxes si elle le souhaite. La ville doit être libérée de nombreuses contraintes qui limitent à la fois sa capacité à diminuer ses dépenses et à augmenter ses recettes si l'État veut qu'elle devienne solvable.

Le caractère d'urgence de la situation budgétaire de la ville a une fois de plus fait qu'il y a un gouvernement de crise. Mais cela signifie également que tout en essayant de trouver une solution, la ville et l'État doivent prendre du recul et examiner à quoi devrait ressembler l'avenir de la ville pour un Atlantic City centré sur l'après-jeu. Et contrairement aux examens précédents, celui-ci doit inclure les principaux intervenants, notamment les citoyens, les élus, les chefs d'entreprise, les experts en tourisme et les agents de développement économique de l'État.

Il existe trois principaux obstacles au compromis. Mais il y en a assez sur la table pour que tout le monde reparte gagnant :

Pour que les deux fassent des compromis : la négociation collective. L'objectif de Sweeney de 3 500 $ de dépenses par habitant est irréaliste, mais il est également irréaliste de penser que les conventions collectives ne seront pas sur la table. Tout compromis devra inclure les syndicats, les casinos, les créanciers et les autres parties prenantes, et il devra inclure un compromis. Mais le bâton doit être réaliste et réalisable.

Pour que Sweeney fasse un compromis sur : l'eau. La vente d'actifs publics est une composante importante de la prise de contrôle de l'État. À l'heure actuelle, la ville, sous les auspices de la Municipal Utilities Authority, est propriétaire de l'approvisionnement en eau de la ville. La mesure de prise de contrôle de l'État parrainée par Sweeney comprend une disposition qui permettrait aux gestionnaires de l'État de vendre cet actif public. Il s'agit d'un compromis important car Phil Norcross, le frère du bienfaiteur de Sweeney et courtier en énergie du sud de Jersey, George, est un lobbyiste pour American Water, qui a exprimé son intérêt pour l'achat du service d'eau de la ville. Naturellement, le maire d'Atlantic City, Don Guardian, et d'autres dirigeants locaux rechignent à cet élément du plan. Le problème de la vente de cet actif est double : il s'agit d'un accord de revenus unique, tandis que le fait de conserver les ouvrages hydrauliques en tant qu'actif de la ville signifie que, correctement géré, la ville pourrait utiliser l'approvisionnement en eau comme générateur de revenus. Deuxièmement, les politiciens de la ville et de la législature de l'État s'inquiètent de l'effet net de la privatisation en termes de coûts pour les résidents de la ville : la privatisation entraînera une hausse des tarifs, si ce n'est pas maintenant à terme. Et c'est une ville dont les habitants peuvent difficilement se permettre une augmentation. Sweeney doit faire un compromis sur cette question et lui permettre de faire partie du programme d'incitation du projet de loi de Prieto, ce qui signifierait que la vente de Waterworks ne serait pas sur la table à moins qu'Atlantic City n'atteigne pas son objectif de référence de la première année, et alors un expert-comptable indépendant se verrait confier l'autorité finale sur toute vente, fusion ou privatisation de la régie des eaux de la ville.

Pour que Prieto fasse un compromis : en vertu de la mesure de prise de contrôle de l'État, le directeur nommé par l'État aurait le pouvoir d'opposer son veto au procès-verbal de l'organe directeur de la municipalité ayant besoin d'être stabilisé et récupéré, de tout conseil, commission ou service de la municipalité en besoin de stabilisation et de récupération, et tout conseil ou autorité indépendant de la municipalité ayant besoin de stabilisation et de récupération, y compris, mais sans s'y limiter, l'autorité du logement, l'autorité de stationnement, l'autorité de réaménagement, le conseil d'aménagement et le conseil d'ajustement du zonage. La clé ici est que Sweeney et Christie veulent contrôler le processus de réaménagement, et Prieto doit leur donner ce pouvoir. C'est peut-être un gentleman's agreement à huis clos, mais si Prieto veut un mouvement sur la négociation collective et l'eau, il devra céder sur le développement.

Alors qu'Atlantic City s'effondre, certaines âmes prévoyantes – dont beaucoup sont des amis de George Norcross – ont reconnu l'opportunité potentielle et ont reconstitué de gros morceaux de biens immobiliers en vue d'un investissement à grande échelle. En échange d'une latitude sur la négociation collective et la prévention de la privatisation de l'eau, Prieto devrait soutenir une formule forte pour le soutien de l'État au réaménagement pour les développeurs ayant des liens étroits avec la machine Norcross - en encourageant l'utilisation de la Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) et du développement économique de l'État. L'argent de l'autorité et le maire Guardian et le conseil municipal devraient également se joindre à nous. Le développement signifie des emplois et le développement signifie des recettes fiscales, et si le développement paie les factures de la ville et enrichit les amis de Norcross et Christie, qu'il en soit ainsi.

Et Sweeney devrait voir cela comme l'énorme opportunité politique que c'est, car il y a plusieurs développeurs qui ont fait ou font des investissements considérables dans la ville. Les récompenses pour ces investissements seront considérables et Sweeney sera certainement récompensé généreusement sous la forme de dons de campagne pour son plaidoyer en faveur de ces développeurs. Le gouverneur Christie peut être assuré que ses alliés seront également récompensés.

A table, une multitude d'intérêts :

• Joseph Jingoli - Le portefeuille substantiel de Jingoli indique une relation avec Norcross : Jingoli construit la Cooper Norcross Academy de 35 millions de dollars à Camden, la Cooper Medical School de l'Université Rowan (dans le district de Sweeney, que Norcross a contribué à créer) et le Rowan College of Business, ainsi que de nombreux autres projets. Jingoli possède un large éventail de projets de développement publics et privés et devrait être assuré d'avoir une place à la table à l'avenir.

• Omar Boraie - Le développement de condominiums de luxe de Boraie au Nouveau-Brunswick, The Aspire, a reçu 4,8 millions de dollars en fonds de secours Sandy, 60 millions de dollars en prêts gouvernementaux subventionnés et 21 millions de dollars en crédits d'impôt. Le développeur du comté de Middlesex a investi des centaines de milliers de dollars en contributions politiques au cours des dernières décennies, dont des milliers dans la campagne présidentielle de Christie's – et a vu ces investissements porter leurs fruits. Atlantic City ne sera pas différent. Boraie a obtenu un prêt de 15 millions de dollars du CRDA pour financer The Beach at South Inlet, un complexe d'appartements de luxe de 71 millions de dollars et 250 unités, à la pointe nord de la promenade près de l'ancien Revel.

• Jack Morris - le magnat de l'immobilier du comté de Middlesex qui est un acteur à l'échelle de l'État dans le développement multifamilial et commercial. Morris's M & M Development possède des portefeuilles haut de gamme à Camden et Newark ; ses propriétés Edgewater développent des développements commerciaux, locatifs de luxe et résidentiels privés, en particulier dans le sud et le centre du New Jersey. Sa relation avec Norcross remonte à plus d'une décennie lorsque sa société a été choisie pour le réaménagement de l'hippodrome Garden State Park à Cherry Hill.

• Jon Hanson - cet allié du gouverneur Christie's est Hampshire Real Estate était le président de la Commission Hanson, la feuille de route de Christie pour traiter avec Atlantic City. Il est également le cerveau de l'Atlantic City Development Corporation, ou ACDevCo, l'organisation indépendante à but non lucratif qui construit un campus d'Atlantic City de 200 millions de dollars pour l'Université de Stockton qui ouvrira à l'automne 2018. Le campus d'Atlantic City de l'Université de Stockton promet d'être la pierre angulaire de efforts de revitalisation à Atlantic City.

• George Norcross – bien qu'il ne soit généralement pas considéré comme un promoteur immobilier, des rapports faisant suite à une réunion entre Norcross et le directeur du comté d'Atlantic Dennis Levinson indiquent que Norcross envisage d'investir à Atlantic City.

• Glenn Straub – un promoteur immobilier de Floride, a payé 82 millions de dollars pour le défunt casino Revel, dont la construction avait coûté 2,4 milliards de dollars. Straub a déclaré qu'il investirait 500 millions de dollars supplémentaires dans un large éventail d'installations de loisirs, notamment des parcs aquatiques, des parcours d'accrobranche, du dressage et du saut à cheval, une piste de ski et de half-pipe, une foire d'art internationale et un nouveau centre de congrès. Straub est apparemment un loup solitaire, qui n'est connecté à aucun des principaux acteurs politiques, mais qui est néanmoins important pour l'avenir de la ville.

La réalité est que tous ces développeurs (sauf Straub) sont politiquement connectés et les politiciens qui les défendent (Norcross et Christie) en tireront profit. C'est, comme on dit, le coût de faire des affaires. Mais il est dans l'intérêt de la ville que les développeurs de Norcross et Christie's obtiennent le soutien dont ils ont besoin.

L'une des parcelles aménageables qui deviendra bientôt disponible est le champ Bader, un terrain de 130 acres au bord de l'eau le long de la chaussée de l'avenue Albany. Faire de Bader Field un site développable coûtera environ 100 millions de dollars supplémentaires. Sweeney et Prieto devraient travailler avec le CRDA et l'Autorité de développement économique de l'État pour aider l'acheteur éventuel. La zone est pleine de possibilités : elle pourrait abriter une marina, un espace commercial/hôtelier de type Inner Harbor, des condominiums de luxe ou tout ce qui précède. En outre, une partie du terrain, y compris les installations sportives qu'il abrite actuellement - le terrain de surf et de baseball d'Atlantic City et une patinoire - devrait être réservée par l'État et la ville à l'usage de l'Université de Stockton, qui développera un campus satellite ultramoderne à quelques pâtés de maisons. La coopération dans ce développement public-privé pourrait signifier un public captif pour les restaurants, les commerces de détail et les activités récréatives.

Brigid Callahan Harrison est professeur de sciences politiques et de droit à la Montclair State University, où elle enseigne des cours sur le gouvernement américain. Fréquente commentatrice de la politique étatique et nationale, elle est l'auteur de cinq livres sur la politique américaine. Aimez-la sur Facebook à Brigid Callahan Harrison. Suivez-la sur Twitter @BriCalHar.