Ils possédaient certains des meilleurs immeubles de bureaux de classe A du pays – l'Aon Center de 62 étages à Los Angeles, le One City Center à Houston, le 522 Fifth Avenue à New York – mais ils en cherchaient toujours plus. Dirigé par le fondateur et PDG Scott Lawlor, plus vite leur empire immobilier se développait, plus Broadway s'efforçait de conquérir encore plus d'immeubles de bureaux de la Californie à New York.
Leur stratégie à la Macklowe : engranger des immeubles de bureaux avec des prêts à fort effet de levier, attendre que les loyers augmentent et vendre les immeubles à profit dans les deux ans.
Mais le krach du marché a laissé le petit nouveau sur le bloc plus meurtri que ses rivaux plus âgés. En effet, l'entreprise de neuf ans a pris le goût du risque au mauvais moment. Ils ont acheté 28 immeubles de bureaux à travers le pays en 2006 et 2007, à des prix qui, selon les critiques, étaient déjà trop élevés, contrairement à seulement neuf immeubles de bureaux achetés de 2001 à 2003.
Les nouveaux acteurs de l'industrie sont ceux qui ont vraiment été le plus durement touchés, a déclaré Edward A. Mermelstein, avocat d'affaires et immobilier de la ville de New York. Leur exposition est d'autant plus grande que la plupart de leurs acquisitions ont eu lieu dans un court laps de temps.
M. Mermelstein a ajouté que des acteurs immobiliers plus bien établis s'étaient avisés après avoir traversé les derniers cycles de baisse, car ils comprennent qu'une fois que vous avez un effet de levier supérieur à 50, 60%, vous allez peut-être vous exposer.
Maintenant, Broadway a fait défaut sur les prêts à court terme pour plus d'une douzaine de bâtiments, et deux de leurs propriétés ont été saisies. Pour aggraver les choses, le principal prêteur de Broadway pour bon nombre de ces bâtiments, tels que 10 propriétés, dont une à New York, achetées le 15 mai 2007 seulement, était Lehman Brothers. La question est maintenant de savoir s'ils peuvent réunir le capital nécessaire pour rembourser leurs prêts et survivre.
Il ne fait aucun doute que le modèle commercial de Scott vivait à la limite, a déclaré Dan Fasulo, directeur général de Real Capital Analytics. De toute évidence, il s'est retrouvé coincé sans chaise lorsque la musique s'est arrêtée.
VENDRE PEUT ÊTRE LE seul moyen pour Broadway de lever les capitaux nécessaires pour rembourser leurs prêts à court terme, qui arrivent à échéance pour trois immeubles de bureaux malgré un récent accord conclu avec Lehman, selon Real Capital Analytics : 280 Park Avenue, le Park Avenue Atrium et Union Bank of California Center à Seattle (340 Madison est également potentiellement en difficulté).
Leurs propriétés actuelles ne valent qu'une fraction de ce pour quoi Broadway les a achetées. Bien que James Hennessy de Broadway ait décrit son choix d'acheter 500 West Monroe à Chicago en juillet 2007 pour 336,7 millions de dollars comme étant l'idéal, la propriété ne vaut plus que 63 millions de dollars. (Broadway a évité de justesse la saisie de l'immeuble, dont le quart est vacant, en concluant un accord avec les prêteurs, après avoir fait défaut sur un prêt en février 2009.) Et le 280 Park Avenue, qu'ils ont acheté pour 1,25 milliard de dollars en novembre 2007, en utilisant un Un prêt de 1,1 milliard de dollars - ne vaut plus qu'un dixième de ce pour quoi Broadway l'a acheté : 147 millions de dollars. Pages :1 deux 3 4
