Un peu avant 22h le 25 janvier, Larry Silverstein, le promoteur immobilier roux de 69 ans, traversait East 57th Street près de Madison Avenue lorsqu'il a été renversé par une berline Ford 1997. Son bassin cassé, il a été emmené au New York University Medical Center. Comme M. Silverstein le dira plus tard à sa fille, l'accident était une mauvaise rupture au pire moment possible : il était l'un des trois soumissionnaires en lice pour remporter un bail de 99 ans sur le World Trade Center. M. Silverstein était confronté à une date limite du 31 janvier pour soumettre son offre au propriétaire actuel du Trade Center, l'Autorité portuaire de New York et du New Jersey.
Au cours des jours suivants, les partenaires commerciaux, les conseillers et les acolytes se sont alignés sur des chaises le long du couloir à l'extérieur de la chambre d'hôpital de M. Silverstein pendant que les derniers détails de l'offre étaient réglés. Cinq jours seulement après avoir frôlé la mort, M. Silverstein a fait une déclaration brutale dans le New York Post : Nous convoitons le World Trade Center, le prix de tous les prix.
Peu de gens ont donné à M. Silverstein beaucoup de chance de conclure ce qui était sur le point de devenir la plus grande transaction immobilière de l'histoire de New York. Parmi les trois finalistes de l'Autorité portuaire, il était le cheval noir, a déclaré Michael Cohen, directeur général de la société de courtage immobilier GVA Williams. La sagesse conventionnelle n'a semblé s'être confirmée que lorsque les offres ont été descellées et que Vornado Realty Trust a époustouflé la concurrence avec une offre de 3,25 milliards de dollars à 600 millions de dollars de plus que celle proposée par M. Silverstein.
C'est à ce moment-là que M. Silverstein a montré pourquoi, à travers les hauts et les bas, il a conservé sa réputation d'être l'un des esprits immobiliers les plus intelligents de la ville. Il s'est épargné et a continué, augmentant son offre à seulement 30 millions de dollars de moins que celle de Vornado. Il attendit, tranquillement, que les négociations entre le conseil d'administration de l'Autorité portuaire et le président de Vornado, Steven Roth, échouent. Puis il s'engagea dans la brèche.
C'est maintenant au tour de M. Silverstein, et cette fois, les négociations se déroulent beaucoup plus facilement, selon les personnes qui suivent le processus. Lorsqu'on lui a demandé de commenter sa candidature, M. Silverstein a déclaré : Il n'y a rien de comparable au World Trade Center. Il est unique par son ampleur, son emplacement, son importance et sa visibilité. Cela a été mon rêve. Pas plus tard qu'à la fin du mois de mars, beaucoup ont prédit que M. Silverstein ne serait pas en mesure de conclure l'affaire et que le complexe irait au troisième soumissionnaire, un partenariat entre Mortimer Zuckerman's Boston Properties et Brookfield Financial Properties. Maintenant, cependant, il y a un consensus croissant selon lequel M . Silverstein remportera son prix.
Là encore, presque rien ne s'est passé comme prévu jusqu'à présent dans la vente aux enchères à l'envers de l'Autorité portuaire. Bien que le style personnel de M. Silverstein soit de cajoler et de charmer, les personnes qui ont eu affaire à lui disent qu'il peut être un négociateur tout aussi coriace que M. Roth. Vous pensez que vous avez terminé, se souvient un survivant meurtri d'une négociation avec lui. Vous n'avez jamais fini.
Lewis Eisenberg, le président de l'autorité portuaire, a déclaré qu'il doutait que l'accord soit conclu d'ici le 5 avril, la prochaine réunion prévue du conseil d'administration de l'autorité. Pourtant, dit-il, tout va bien. M. Eisenberg a des raisons d'être heureux : selon les personnes impliquées dans le processus, M. Silverstein était prêt à accepter les conditions du bail auxquelles Vornado s'est opposé. Vornado, une société cotée en bourse, voulait un bail plus court afin d'afficher moins de dettes sur son bilan (ce qui n'est pas un problème pour la société privée de M. Silverstein), et aussi l'assurance que Vornado ne serait pas obligée si, comme prévu, le la ville poursuit pour obliger le promoteur à percevoir près de 100 millions de dollars par an en taxes foncières sur la propriété.
Les alliés de M. Silverstein attribuent la courtoisie relative à ses années de coexistence amicale avec l'Autorité portuaire, qui est son propriétaire au 7 World Trade Center, un immeuble de bureaux qu'il a développé à la fin des années 1980 sur les terres de l'Autorité portuaire. Lorsque les tours jumelles ont été bombardées le vendredi 26 février 1993, se souvient l'ancien directeur financier de l'Autorité portuaire Barry Weintrob, M. Silverstein a immédiatement offert un espace gratuit dans son immeuble au personnel de l'Autorité portuaire. Lundi, le personnel était de retour au travail, a-t-il déclaré.
Cela ne peut pas faire de mal non plus que lorsque M. Silverstein s'assoit à la table de négociation, il voit des visages familiers de l'autre côté – Ben Needell, par exemple. M. Needell, avocat chez Skadden, Arps, Slate, Meagher et Flom, est l'un des avocats qui négocient l'accord pour l'Autorité portuaire. Normalement, c'est l'avocat de M. Silverstein. Tout ce que je vais vous dire, c'est que Larry est un gars formidable, a déclaré M. Needell.
Une autre présence constante dans les négociations est Tim Ryan, cadre chez J.P. Morgan Chase, qui a conseillé l'Autorité portuaire sur la vente. Une division de J.P. Morgan Chase possède également l'ancien bâtiment Equitable au 120 Broadway, que M. Silverstein gère et détient une option d'achat pour 200 millions de dollars.
M. Silverstein est également un ami du gouverneur George Pataki, qui nomme la moitié du conseil d'administration de l'autorité, et d'autres républicains d'Albany. M. Silverstein a donné 15 000 $ au comité de campagne du gouverneur en novembre dernier, alors que les enchères pour le Trade Center s'intensifiaient. M. Silverstein a donné 35 000 $ au Sénat G.O.P. et au chef de la majorité Joseph Bruno l'année dernière.
Un monde enchevêtré
De telles relations sont normales dans le monde incestueux de l'immobilier à Manhattan. Mais au fur et à mesure que l'accord avec le World Trade Center se déroulait, il a réuni un assemblage remarquable de l'élite juridique, du développement et politique de New York. Il y a M. Roth, le plus grand propriétaire commercial de Manhattan ; M. Zuckerman, propriétaire du Daily News ; John Zuccotti, l'adjoint au maire devenu développeur, qui dirige maintenant Brookfield. Howard Milstein, le scion de l'immobilier (une fois représenté par M. Zuccotti), conseille le conseil d'administration de l'Autorité portuaire, où M. Eisenberg, un investisseur immobilier, suit de près le membre du conseil Peter Kalikow, un développeur et ancien propriétaire du New York Post qui est également le choix de M. Pataki pour être le nouveau chef de la Metropolitan Transportation Authority. L'un ou l'autre des promoteurs qui soumissionnent pour le bail du World Trade Center emploie presque tous les avocats spécialisés en droit immobilier de la ville. Et jusqu'à présent, M. Silverstein a réussi à tous les déjouer.
Et il continue de manœuvrer. Comme l'a rapporté le Wall Street Journal le 28 mars, M. Silverstein a engagé un partenaire, l'investisseur immobilier Lloyd Goldman. Une source proche de M. Goldman dit qu'il contribuera une partie substantielle des 150 millions de dollars environ que M. Silverstein doit lever afin d'obtenir le financement d'un acompte de 800 millions de dollars ; GMAC prête le reste au groupe de M. Silverstein. (Le reste des 3,22 milliards de dollars serait étalé sur 99 ans de paiements.)
M. Goldman rejoindra Westfield America Inc., un développeur de centres commerciaux coté en bourse qui souhaite que le centre commercial souterrain du centre, en tant que partenaire de M. Silverstein dans le cadre de l'accord. On dit que M. Silverstein cherche encore plus d'investisseurs ; une source immobilière a déclaré qu'il ne serait pas surprenant, lorsque l'accord sera enfin conclu, que M. Silverstein n'investisse pas son propre argent dans l'achat du World Trade Center.
Là encore, personne n'a jamais remis en question la capacité de conclure des affaires de M. Silverstein. À partir du moment où l'Autorité portuaire a publié sa liste de finalistes pour le Trade Center, il a été considéré comme un outsider simplement parce qu'il n'avait pas l'argent et le poids organisationnel de ses concurrents. L'argent qu'il est sur le point d'obtenir. Maintenant, la question pour beaucoup est : s'il gagne son prix, qu'en fera-t-il ?
Il y a aussi des questions sur le long terme. Selon une analyse des flux de trésorerie du complexe par le magazine Grid, celui qui remporte le Trade Center peut s'attendre à un flux de trésorerie relativement dérisoire pendant un certain temps, jusqu'à ce que les baux à long terme soient en vigueur. Cela signifie que celui qui achète le complexe y restera pendant des années avant de réaliser un profit.
Facteur de risque
Mais M. Silverstein n'a jamais été terriblement intimidé par le risque. Il a débuté dans les années 1950, à la sortie de l'Université de New York, travaillant pour la société de courtage de son père. L'argent réel, réalisa-t-il bientôt, était de posséder des bâtiments, pas de les louer.
Il a fréquenté la faculté de droit de N.Y.U. la nuit, où il s'est lié d'amitié avec un autre jeune venu, Bernie Mendik. M. Silverstein a amené son ami dans l'entreprise familiale, l'a présenté à sa sœur, et bientôt M. Mendik s'est marié dans la famille.
Ils ont acheté un immeuble au 305 East 47th Street aux légendaires partenaires Harry Helmsley et Larry Wien. MM. Silverstein et Mendik sont venus se modeler sur Helmsley et Wien, étudiant et imitant la façon dont ils utilisaient les pools de nombreux petits investisseurs pour financer de gros achats.
Les affaires allaient bien, mais à la fin des années 1970, M. Mendik et la sœur de M. Silverstein ont divorcé, et M. Silverstein et M. Mendik se sont rapidement séparés. Ils ont embauché un autre jeune développeur qui venait de se faire un nom, Jerry Speyer, pour aider à diviser les actifs.
Dans les années 1980, M. Speyer, M. Mendik et M. Silverstein formaient le noyau d'un groupe de développeurs qui achetaient et construisaient des bureaux pour s'adapter au boom de l'ère Koch. Ils étaient férocement compétitifs, chacun essayant de se surpasser avec des offres toujours plus ambitieuses. L'argent n'était pas vraiment la question, a déclaré M. Mendik à Tom Schachtman, auteur de Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. C'était juste une façon de marquer des points.
M. Silverstein marquait beaucoup pendant le boom des années 1980. Il possédait 13 immeubles, qui comprenaient 10 millions de pieds carrés d'espace de bureau à Manhattan; il a conclu un partenariat financier lucratif avec J.P. Morgan; et il a diverti sur son yacht et, avec sa femme Klara, est devenu un collecteur de fonds prolifique pour les œuvres caritatives juives. À travers tout cela, M. Silverstein a gardé un profil public élevé, présidant le conseil immobilier de New York pendant plusieurs années, aidant à transformer l'organisation d'un groupe de réseautage guindé en une force politique. Et il a aidé à fonder un nouvel institut immobilier à l'Université de New York. M. Silverstein y donne un cours chaque semestre ; ses conférences sont toujours réservées aux personnes debout.
C'est socratique, a déclaré Ken Patton, ancien président de la Chambre immobilière, qui détient la chaire Larry et Klara Silverstein de l'institut. Dans une conférence typique, a-t-il dit, M. Silverstein présentera un dilemme – un bail difficile ou une situation de zonage délicate – et demandera aux étudiants de s'en sortir.
M. Silverstein a dû se débrouiller avec sa propre part de confitures réelles. En 1981, il a annoncé un pari ambitieux pour construire 7 World Trade Center, une tour de bureaux de deux millions de pieds carrés sur Vesey Street, entre West Broadway et Washington Street, sans locataire aligné pour louer le bâtiment. En 1986, dans une annonce de journal pleine page qui montrait le léger M. Silverstein en tant que joueur de football traversant la zone des buts, l'identité du locataire a été révélée. C'était aussi un gros problème – la banque d'investissement Drexel Burnham Lambert.
Mais la chance de M. Silverstein a changé lorsque Drexel s'est effondré sous une charge de scandale et de créances irrécouvrables. Le Seven World Trade Center a été laissé vacant à près de 90 pour cent. M. Silverstein a finalement trouvé une autre société de courtage, Salomon Brothers, pour louer l'espace, mais a dû payer tellement cher pour rénover le bâtiment que le fonds de pension qui détenait l'hypothèque a été touché pour de l'argent supplémentaire en échange d'une grande partie de ses bénéfices. .
Le manque de liquidités a rapidement touché d'autres parties de ses avoirs. Un centre commercial de la 34e rue a été abandonné. Un développement résidentiel sur la 42e rue et la 12e avenue a été mis en attente et la propriété du 120 Broadway a été cédée à son prêteur, J.P. Morgan. Étant donné que l'entreprise de M. Silverstein est une entreprise privée, personne à l'extérieur ne sait avec certitude à quel point il a été blessé. Mais des sources immobilières disent que M. Silverstein a été contraint de céder plusieurs de ses immeubles à ses prêteurs, restant pour les gérer.
En 1998, cependant, M. Silverstein était de retour dans le jeu des acquisitions. Il a acheté un immeuble de bureaux au 140 Broadway à Leona Helmsley. Le projet de l'extrême ouest de la 42e rue, qui traînait depuis des années, a finalement été réalisé.
Entre-temps, M. Silverstein a commencé à préparer un fils, Roger, et une fille, Lisa, à reprendre l'entreprise un jour. Mme Silverstein a récemment fait l'objet d'un long article du New York Times sur les filles de développeurs, dans lequel elle racontait pour la première fois l'histoire de l'accident de voiture de M. Silverstein. Est-ce que je vais prendre plus de responsabilités de sa part ? Oui, dit-elle.
Néanmoins, les gens qui l'ont vu disent que M. Silverstein est toujours vif et se remet bien de son accident. Larry est un jeune de 69 ans, a déclaré James Kuhn, cadre de la société de courtage immobilier Newmark and Company.
Au cours de la dernière décennie, M. Silverstein a vu M. Speyer acheter le Rockefeller Center et le Chrysler Building, et M. Mendik vendre son entreprise pour 656 millions de dollars à, assez ironiquement, Steve Roth.
Maintenant c'est son tour. Si Larry comprend, un homme qui connaît à la fois M. Silverstein et M. Mendik a déclaré à propos de l'accord avec le World Trade Center, Bernie ne pourra pas se regarder dans le miroir.
